공인중개사 시험 1

공인중개사 시험 공부한 내용 제 식으로 깨작깨작 해봅니다.



◎ 민간개발 ?

국민에게 양질의 서비스를 저렴하게 제공하려면 민간부분이 갖고 있는 경영노하우와 자금을

활용하는 것이 유효하다는 사고방식의 근거하여 탄생한 개발 방식

● 민간개발 종류

1) 자체사업방식


2) 지주공동사업


3) 토지신탁


4) 컨소시엄

1) 자체사업 방식

- 시행 자가 사업 전 과정 담당.

(토지를 소유 하고 있는 사람이 개발 과 시공 즉 모든 부분을 담당하여 개발 진행

- 개발속도 빠르고 (FAST) , 이익 높고 좋지만(HIGH)  ..위험 부담이 많이 따른다.

결론: 개발속도도 빠르고 이익도 좋으니 개발관리 능력만 된다면 자체 사업 으로 해버리면 장떙



EX) 소규모 다세대 주택들의 경우 종종 작은 종합건설업 하시는 분들이 자체개발 해버리는 경우가 많음 실제로 요즘에는

자체개발 및 브랜드 까지 만들어서 대성공을 해버리는 사람이 있음....돈 많이 벌었을듯 ㄷㄷ

2) 공동 사업 (핵 중요) 

이런 경우 대부분 토지 소유자들이 '땅'은 있지만 돈이 없기에 시공자에게 내 땅에 공사하소! 그 대금을 다양한 방법으로 지급하겠소!

 이런 정도로 이해하면됨 ㅋㅋ




- 등가 교환

토지소유자 개발 시공 담당자가 개발을 하고  그 값을 ----->>>> 부동산(지분)으로 공사비를 지급 함

- 분양금 정산

토지소유자 개발 시공 담당자가 개발을 하고  그 값을 ----->>>>  분양수입금을 받아 공사비를 지급

(이거 약간 골때릴듯.....여기 토지 소유자들은 한곳으로 묶어서....개발 시공자 정해서 재개발 해서 아파트 짓는걸로 예상됨 ...

이걸로 엄청나게 돈을 버는 사람들을 많이 보았는데...지역주택조합이 이런거 아닌가? 하는 생강이 듬...

이거 잘못 했다가 큰일 날뻔한 적있는데...이 글 보시는 분들은 되도록 아니 그냥 '지역주택조합'은 핵 비추 임...50에 1 될까 말까고 고 1도 머

리 털 다 빠짐 ㅋㅋㅋ 에혀 ..)



- 투자자 모집

토지소유자가 조합 결성 + 개발 시공자가 투자 -----> 지분배당을 통해 개발 이익 지급



- 사업 위탁 

토지소유자가 사업 의뢰 개발 시공자가 개발 ----> 수수료를 통해 개발 이익 지급


사실 공동 사업은....토지나 개발지역에 여건에 따라 어떤 것을 할지는 천차만별이 아니겠는가??

서로가 어떤 진행방식으로 진행해야 이익이 되는지 수싸움이 대단할 것으로 보임 - JUST 내 생각

3) 토지신탁 

이거 공부안하고 부동산 학개론 시험 들어 가면 안된다고 하던데 ....

토지 소유자가 신탁회사에게 형식상 형식상 형식상 (이거 레알 중요) 소유권을 이전한 후 개발

(이거 믿을 수 있음 근데 ....왠지 이걸로 장난 치는 사람 겁나 많을 것 같은데.....)


- 개발의 모든 부분 (자금 조달 까지) : 신탁회사가 담당함

- 개발이 완료된 후에는 개발의 대가로 수수료 지급

***************** 공동 사업과 신탁 사업의 차이점 꼭 알고 있어야 됨****************

(이건 내가 봐도 그냥 시험이 나올 것 같음)

(1) 신탁방식에서만 토지 소유권 이전

(2) 공동사업 (사업위탁) 과 토지신탁 방법의 공통점 둘다 수수료 지급 한다.




여러가지 건축물을 볼떄 ...그냥 아무 생각 없이 건설사가 지었겠거니 ...걍 돈만 있으면 지었겠거니 생각 했지만...

건물도 아주 다양한 방법으로 지을 수 있음을 알게됨.

땅만 있으도 건물 지을 수 있음 이거 핵심